三套房屋抵偿多角债务  借款需擦亮眼睛   

【案情简介】

薛某（债务人）向刘某（出借人、债权人）借款¥100万元用于经营资金周转，委托人叶某（担保人）为该笔债务提供了连带保证；薛某（债务人）欠牛某工程款¥100万元；两笔款项支付期限均已届满。现刘某要求薛某、叶某立即连带还款，牛某亦要求薛某立即还款，叶某为避免讼累等原因，拟购买薛某实际居住的三套住房，并在转移登记后代薛某偿还前述两笔款项，薛某同意并将房产证交叶某保管，委托人为避免经济风险和法律风险，委托律师办理本案。

【律师作用】

（一）尽职调查：

律师抵达房屋所在地后，即至相关部门并通过向当事人询问了解，对3套房屋的权利情况开展调查，随即发现薛某未向叶某披露房屋的真实情况，隐瞒了大部分事实，房屋存在着如下权利瑕疵：

1. 薛某与其妻俞某已离婚，2套房屋登记为俞某单独所有，另1套房屋登记在薛某之妹名下单独所有，由其妹代持；
2. 薛某交予委托人叶某的房产证虽然貌似原件，但不是合法有效的，系薛某办理转移登记前的房产证；
3. 登记为薛某前妻俞某单独所有的2套房产在中国邮政储蓄银行股份有限公司乌鲁木齐市水磨沟区支行抵押贷款132万元及作为担保向陈某借款33万元；
4. 另1套房产以薛某之妹（夫妻）名义在中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部的抵押贷款289万元；
5. 薛某除欠刘某、牛某各100万元外，在外尚欠诸多债务；
6. 银行利息、向第三方借款的利息或违约金在实际还款日前尚无法最终确定；
7. 陈某持有2套房产的全部相关原件，例如房屋所有权证、国有土地使用证、初始登记的交易税票等，并且俞、陈2人以房屋买卖支付购房款的方式在当地作了公证，将“借款”表述为“房款”

（二）房屋过户操作：

  1.根据实际情况拟定合同，分别拟定了《房屋买卖协议》、《代偿借款协议》、《债权转让协议》、《租赁协议》等。

  2.在签约后还款和转移登记办理完毕前，由薛某、俞某二人向叶某出具相当于购房款的《欠条》并签订《借款协议》，当时还曾考虑通过向法院对二人提起诉讼及申请财产保全的方式，最大可能维护委托人资金安全；

3.对两家银行分批还款，房屋分别解押，分别过户；

  4.在同一公证处同步办理陈某33万元的还款手续及俞某、陈某二人的房屋买卖公证终止事宜；

  5.在公证处办理薛某之妹、俞某委托解押、委托还款、委托房屋转移登记等相关委托手续；

  6.还款前薛某之妹、俞某与叶某签订房屋买卖等相关手续，避免其反悔及最大限度加快过户进程，尽可能控制委托人风险；

  7.过户后至房屋实际移交前，叶某与薛某、俞某签订房屋租赁合同，及时完善后续事宜；

  8.将叶某代薛某偿还刘某、牛某款项的条件约定为房地产全部转移登记完成，并将还款期限约定在登记完成的6个月后，尽量避免未知风险的发生。

【结案情况】

最终，本案在律师的参与和协调下，按照律师预定的风险把控流程，历经“调查—解押—还债—过户—还债”的五步曲，在约15天的时间里，圆满完成了委托人的委托任务，高效地化解了各方的矛盾和纠纷，维护了社会稳定和谐。